みなさん、こんにちは。東京ワンルーム運営事務局です。
今日も天気が良くて気持ちいいですね^^
さて、今日は損益通算とサラリーマンの節税について書いていきます。
以前にも書きましたがこの時期になりますとサラリーマンの方から税金の節税について沢山お問合せをいただきます。今年は消費税の増税も控えていると言う事で、例年よりも税金について関心をもっている方が多いようです。
投資用マンションで節税が出来るの？と質問される方が多いのですが、答えは以下をご覧いただきたいと思います。
税金が戻る仕組みの概要を簡単にご説明します。
不動産所得（家賃収入等）がある方は原則として確定申告する必要があります。
不動産所得の計算は以下の通です。
総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額
＊総収入金額とは家賃収入や礼金などの事です。
＊必要経費とは固定資産税、マンションの管理費、減価償却費、ローン利息の経費算入部分などです。
この計算の結果、不動産所得の損失(赤字)の金額があるときは、他の所得の金額(黒字)と差引計算（損益通算）を行うことになっています。
そう、不動産所得の赤字をサラリーマンの方の給与所得と合算できるのです。
年収８００万円のサラリーマンの方の場合はこんな感じになります。
（投資用マンション３戸所有、配偶者ありの場合）
A・（本業の所得）
給与所得の金額 ８００万円
給与所得控除後 ６００万円（所得金額）←①
所得控除額の計 １８６万円
課税所得金額 ４１４万円←②
所得税額 ４１万円
住民税額 ４２万円
納税額合計 ８３万円
B・（不動産の所得）
年間家賃 ３３０万円
年間経費 ５７０万円
不動産所得▲２４０万円
Bの▲８０万円をAの給与所得と合算すると・・・
（確定申告した場合）
不動産（所得金額）▲２４０万円
給与（所得金額） ６００万円
所得金額合計 ３６０万円←①’
所得控除額の計 １８６万円
課税所得金額 １７４万円←②’
所得税額 ８万円
住民税額 １８万円
納税額合計 ２６万円
もともと納めていた所得税が４１万円、そして損益通算した結果の所得税が８万円となるので、
その差額３３万円が国税還付金としてご指定の銀行口座に振り込まれます。
また、住民税も２４万円お安くなりますので、所得税・住民税の還付軽減は合計で５７万円となります。
この結果がサラリーマンの方の定年退職まで続くのであれば節税対策ともいえると思いますが、
実際は毎年同額の税金が還付軽減される訳ではないのです。
それは、不動産の所得の経費が減り続けるからです。
（不動産所得の主な経費）
取得時の経費（登記費用やローン事務手数料など）
減価償却費
建物管理費
賃貸管理費
ローン利息
固定資産税
修繕費
火災保険料
交通費・交際費など
まず、減価償却費は定率法と定額法を併用される方が多いのですが、設備部分などの定率方で償却費を計上する部分が年を経るに従い償却費が減少していきます。つぎに、ローンの利息も金利の上昇がなければ減っていきます。
結局のところ、家賃がしっかり取れる物件であれば不動産所得の赤字が長期に亘り続くことはありませんので検討の際には注意が必要です。特に３０代、４０代の所得税率が高い方は検討の際に税効果も含めた収支を検証しませんと後々になって苦労すると思います。
東京ワンルームでは投資用マンションのご検討にお役立て頂けるように、税効果や賃料、修繕積立金、空室リスク、専有部分メンテナンスコストなども含めた長期のシミュレーションをご提供しております。投資用マンションをご検討される方はお気軽にお問合せください。
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＊税金の計算は概算です。詳しくは最寄りの税務署または税理士又は公認会計士にご確認ください。なお、東京ワンルームでは提携税理士による税務相談も承っております。税務相談をご希望の方はお気軽にお問合せください。
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